Vyplatí se ještě koupě bytu jako investice? Ano, s volnými financemi

Investovat do bydlení určeného k pronájmu bylo v posledních letech velice populární. Sazby hypoték byly v minulém období na historických minimech a ceny nemovitostí šly nahoru jen pozvolna. Zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték, růst sazeb i cen bytů však dnes tomuto trendu již příliš nenahrávají. I tak se ale podle odborníků koupě bytu jako investice vyplatí. Ovšem za určitých podmínek.

1

 

Zatímco před půl rokem se úroky hypoték pohybovaly kolem dvou procent, na začátku roku 2018 se již sazby blíží 2,5 procentům. Záměrem České národní banky (ČNB) je vrátit úrokové sazby ke třem až čtyřem procentům. Lze tedy předpokládat, že nás v průběhu roku čeká další zdražování.

 „Vedle rostoucích úrokových sazeb je nutné brát v potaz i to, že ČNB loni omezila i prodej hypotečních úvěrů s více než osmdesátiprocentním LTV, což je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Tím ztížila dostupnost vlastního bydlení zejména pro střední třídu, protože například v případě třímilionového bytu je nyní nutná vlastní investice ve výši šest set tisíc korun. A to je již částka, kterou ne každý, kdo vlastní bydlení zvažuje, na účtu má,“ vysvětluje Miloslav Kufa, finanční ředitel finanční skupiny Ramfin.

Horší dostupnost bydlení ztěžuje vedle situace na hypotečním trhu i fakt, že ceny za nemovitosti poslední měsíce velmi rychle rostou. Ceny se vyšplhaly nahoru nejen díky výhodným hypotékám, ale i rostoucí tuzemské ekonomice či nedostatku volných nemovitostí. Předpokládá se, že v roce 2018 ceny nadále porostou, a to především ve velkých městech jako je Praha, Brno, Ostrava nebo Plzeň.

Kdy se vyplatí koupit byt?

Koupit byt jako investici tak dnes dává podle odborníků největší smysl ve dvou případech. Prvním je situace, kdy má zájemce o investiční byt dostatek volných prostředků k tomu, aby si jej pořídil bez nutnosti sjednávat hypoteční úvěr. „V tomto ohledu je pak investice do bydlení dlouhodobě výhodná. Lze dosáhnout zhodnocení vložených peněz o tři až pět procent ročně. Nemovitosti, zvláště v dobré lokalitě, jsou navíc velmi dobrým uchovatelem hodnoty,“ tvrdí Miloslav Kufa.

Druhá varianta počítá s financováním prostřednictvím hypotéky. „Při financování investičního bytu úvěrem je samozřejmě rozhodující, zda inkasované nájemné pokryje nejen placené úroky, ale i další výdaje. Nesmíme proto zapomínat například na pojištění bytu, příspěvky do fondu oprav, ale i zdanění výnosů z nájmu,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. „Spekulativní koupě pouze za účelem zhodnocení finančních prostředků mi aktuálně nedává moc smysl. Investice s nějakým hlubším záměrem, například zajistit do budoucna startovací bydlení dětem, však lze u dobrého bytu v dobré lokalitě doporučit,“ dodává.

Výhodné jsou hlavně menší byty

V případě bytů určených primárně k pronájmu jsou dlouhodobě nejvýhodnější byty o velikosti 2+1 či 2+kk. Důvodem je široká skupina potenciálních nájemců, byty o této výměře jsou totiž vhodné jak pro jednotlivce, tak i pro páry, mladé rodiny, či naopak starší jedince, kteří chtějí bydlet v menším.

Sehnat nájemníky do menšího bytu je obecně daleko jednodušší než v případě bytů o výměře 3+1 a větších. U bytů takové velikosti je nájem pro cílovou skupinu nájem příliš vysoký. Rodiny s dětmi, pro které je vetší byt ideální a pohodlnější, dávají předost již vlastnímu bydlení. Podle slov Miloslava Kufy se vyplatí pronajímat byt velikosti 3+1 a větší pouze v případě, kdy je tento byt nabízen studentům, jimž jsou pokoje pronajímány jednotlivě. Je však nutné počítat s vyšší fluktuací nájemců a většími starosti o byt.