Technický stav bytu a domu
Nejen technický stav bytu, ale rovněž stav bytového domu jako takového
je důležitý z hlediska nákladů, které bude muset v budoucnu kupující
na své bydlení v domě vynaložit. Stav domu také ovlivňuje například
výši plateb do tzv. fondu oprav a tím i cenu bydlení. V případě
celkově zrekonstruovaného domu tak bude majitel domu platit měsíčně
výrazně méně než v případě domu, který potřebuje celkovou
rekonstrukci.
Doporučujeme zaměřit se především na následující: výtah,
stoupačky, rozvody, sklepy, společné prostory.
Právní stav bytu a domu
Nespoléhat se na pouze na realitní kancelář, jejíž zájmy nemusí být
zcela totožné se zájmy Vašimi a zajistit si odborníka, který ověří
právní stav kupované nemovitosti. Velice důležité je zjistit, jak si
stojí právní poměry dané nemovitosti s ohledem na vlastnické právo,
věcná břemena, nájem, případné zástavní právo atd.
Pro kupující je dále zcela klíčové uzavřít vyváženou smlouvu,
která musí kupujícímu umožnit ji dokonce v extrémním případě
i zrušit. Další mimořádně důležitou okolností je úprava mechanismu
výplaty kupní ceny, aby prodávající někam s penězi takříkajíc
„neutekl“ bez toho, aby kupující získal vlastnické právo k bytu.
„Od kupujícího je extrémně rizikové pořizovat byt bez toho aniž by
měl ošetřenu výplatu kupní ceny prostřednictvím její úschovy
u advokáta, notáře nebo banky“, říká advokát Ondřej Preuss z webu
dostupnyadvokat.cz.
Družstevní byt – zkontrolovat stanovy!
Pro kupujícího je důležité zjistit, jaká práva a povinnosti mu jako
budoucímu družstevníkovi stanovy přiznávají. Zda je vůbec možné dát
družstevní byt bez svolení družstva do podnájmu, zda za za takový
podnájem nemusí něco platit? Zjistit, jaké další povinnosti vůči
družstvu bude mít.
„Není výjimkou, že bytová družstva požadují z podnájmu bytu
poplatek, někdy i dost vysoký. To samozřejmě činí investici do takového
bytu méně zajímavou, případně stěžuje členovi družstva byt
podnajmout“, říká advokát Ondřej Preuss.
Výše uvedené lze samozřejmě spojit s celkovou právní prověrkou
družstevního bytu.
Byt do vlastnictví – zkontrolovat majetkové poměry v domě
Je vhodné zjistit si předem, jak vysoký příspěvek musí vlastník bytu
každý měsíc odvádět společenství vlastníků jednotek. Užitečné je
také vědět, kdo vlastní ostatní byty v domě. Zda jde o jednotlivce nebo
např. o velkého investora.
„Na náš web se obrátila paní, která nás žádala o pomoc při
hlasování na výboru. Pod jejich domem byly garáže ve vlastnictví třetích
osob, které dohromady tvořily blok 1/3 všech hlasů. Majitele garáží
zastupovala jedna osoba s úplně odlišnými zájmy než běžný obyvatel
domu. Díky nedisciplinovanosti ostatních obyvatel domu bylo velice těžké
cokoli v domě bez souhlasu majitelů garáží prosadit“, upozorňuje
Ondřej Preuss z webu dostupnyadvokat.cz na možný příklad tohoto
problému.
Zjistit si maximum informací o životě v domě a jeho okolí
Vždy je dobré mít maximum faktických informací o bytě, který se
kupuje. Důležité je znát skutečný důvod, proč byt majitel prodává,
vztahy mezi obyvateli v domě, skladbu obyvatel v domě, případné
problémy, které obyvatele domu tíží, plány na výstavbu v okolí
domu apod.
„Řešili jsme problém jednoho z našich klientů, který se dozvěděl,
že důvod prodeje bytu je plánovaná výstavba bioplynové stanice na
nedalekém pozemku. Kupující se bál zápachu a chtěl odstoupit od smlouvy,
smlouva mu něco takového již ovšem neumožňovala, kontaktoval nás totiž
až po jejím podpisu“, dodává Ondřej Preuss.
Zjistit informace o dluzích, které váznou na bytě/domě
Je dobré mít informace o případných nedoplatcích do fondu oprav,
daňových nedoplatcích, exekucích na majitele a dalších nepříjemnostech,
které mohou nového majitele překvapit. Ještě lepší ale je mít tato
rizika pokrytá ve smluvní dokumentaci a mít možnost postihnout bývalého
majitele bytu.
Jak informace získat?
Možností je spousta, formálních i neformálních. Z formálních
zdrojů lze spolehlivé informace získat od advokáta nebo technika, kterého
si případně přizvete.
Další zdroj, který se přímo nabízí je samozřejmě sám
prodávající.
Neformálním způsobem lze dále informace získat oslovením jiného
obyvatele domu nebo dokonce od členů výboru DV či orgánu družstva. Zde
bude ale situace problematičtější, protože ochota sdělovat interní
informace nemusí být a často ani nebude příliš velká. Lze si rovněž od
prodávajícího vyžádat zápisy ze schůzí v domě nebo ověřit veřejné
zdroje.
