Dohoda o skončení nájmu bytu
Pronajímatel a nájemce mohou uzavřít dohodu o skončení nájmu bytu bez
ohledu na to, zda byl nájem uzavřen na dobu určitou nebo neurčitou. Vzhledem
k tomu, že smlouva o nájmu bytu má být uzavřena písemně, dohoda
o skončení nájmu by měla mít rovněž písemnou formu. Pokud za
účastníky podepisují dohodu jejich zástupci, je zapotřebí si ověřit,
zda jednají na základě plné moci. „V případě, že je pronajatý byt ve
vlastnictví právnické osoby, doporučujeme nahlédnout do veřejného
rejstříku a ověřit si, zda je zástupce společnosti oprávněn k podpisu
dohody o skončení nájmu,“ radí Lukáš Zelený, vedoucí právní poradny
dTestu.
V případě společného nájmu bytu manžely nemůže dohodu o nájmu
uzavírat pouze jeden z manželů bez souhlasu druhého. Podobně se řeší
společný nájem bytu více nájemci. Ani tehdy nemůže jeden ze společných
nájemců uzavřít dohodu za ostatní nájemce, pokud k tomu nemá jejich
souhlas.
Jednostranná výpověď
Vedle dohody o skončení nájmu, na které se obě strany musí dohodnout,
je možné podat jednostrannou výpověď z nájmu bytu. Ta musí mít vždy
písemnou formu a musí být doručena druhé smluvní straně. „Je třeba
zdůraznit, že se za písemně podanou výpověď nepovažuje
odeslání běžného e-mailu,“ připomíná Zelený a dodává
další povinné náležitosti: „Ve výpovědi musí být vždy uvedeno, kdo
ji dává a komu je určena. Dále musí obsahovat označení pronajatého bytu
a jednoznačný projev vůle nájem bytu ukončit. Pokud je na straně
pronajímatele nebo nájemce více účastníků, měla by výpověď směřovat
vždy všem z nich.“
Nájemce je oprávněn vypovědět smlouvu o nájmu bytu uzavřenou na dobu
neurčitou kdykoliv bez udání důvodu. Smlouvu uzavřenou na dobu určitou lze
vypovědět jen v případě, že se podstatně změnily okolnosti, z nichž
strany při vzniku nájemní smlouvy vycházely. Délka výpovědní doby je ze
zákona tři měsíce. Výjimečně, stanoví-li tak zákon,
může být výpověď dána i bez výpovědní doby.
Pronajímatel může nájem vypovědět pouze za podmínek, které výslovně
uvádí zákon. Jedná se například o neplacení nájemného a nákladů na
služby po dobu delší tří měsíců, nenapravitelné poškozování bytu
nebo domu nájemcem, spáchání úmyslného trestného činu vůči
pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo jiné osobě, která v domě
bydlí, případně proti cizímu majetku, který se v domě nachází. Zákon
zná i důvod, pokud pronajímatel potřebuje byt pro vlastní bytovou potřebu
nebo pro bytovou potřebu své rodiny. Pronajímatel musí ve výpovědi vždy
uvést konkrétní zákonný důvod. Nepostačí, pokud je důvod uveden
obecně, musí být vždy přesně skutkově vymezen. Výpověď ze strany
pronajímatele musí obsahovat i poučení nájemci o možnosti podat námitky
a žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve dvouměsíční
lhůtě od doručení výpovědi.
Doručení výpovědi
Při podání výpovědi z nájmu bytu je rovněž nutné zajistit její
řádné doručení druhé smluvní straně. „Pokud výpověď posíláte
poštou, je vhodné zvolit doporučenou poštovní zásilku určenou do
vlastních rukou adresáta a opatřit ji dodejkou, na jejímž základě se
dozvíte, kdy byla výpověď doručena. To je podstatné zejména pro určení
počátku běhu výpovědní doby,“ radí Zelený a dodává: „Ze zákona se
má za to, že zásilka odeslaná poštou byla doručena třetí pracovní den
po jejím odeslání. Výpověď se považuje za doručenou, i pokud adresát
výslovně odmítne zásilku s výpovědí převzít.“
