Nabídka bytů roste a u některých nemovitostí se otevírá větší prostor pro vyjednávání o ceně. Plošné zlevňování však podle odborníka očekávat nelze. Rozhodující jsou lokalita, stav nemovitosti a její skutečná kvalita. Rozdíly mezi jednotlivými částmi trhu se tak mohou dále prohlubovat.
Zprávy o rostoucí nabídce a prvních cenových korekcích vyvolávají otázku, zda se český realitní trh začíná obracet. Vývoj ale není jednotný. Zatímco byty před rekonstrukcí čelí tlaku na cenu, kvalitní nemovitosti v atraktivních lokalitách si podle Filipa Šejvla, Managing Partnera realitní kanceláře Philip & Frank svou cenovou úroveň nadále drží.
„Současná situace nepředznamenává plošný pokles cen nemovitostí. Růst nabídky a mírné cenové korekce v některých segmentech ještě neznamenají, že se stejným směrem vydá celý trh. Musíme rozlišovat mezi byty, kterých v nabídce přibývá, a skutečně kvalitními nemovitostmi v atraktivních lokalitách. Těch je na pražském trhu stále omezené množství. Právě proto očekávám, že se jednotlivé segmenty budou vyvíjet odlišně. Zpomalení části trhu není synonymem pro plošný pokles cen,“ říká Filip Šejvl.
Bytů před rekonstrukcí přibývá, nabídkové ceny klesají
Podle dat portálu Sreality, která ve své tiskové zprávě uvádí Philip & Frank, vzrostla nabídka starších pražských bytů mezi lednem a zářím 2026 téměř o polovinu. Ještě výraznější nárůst zaznamenaly byty před rekonstrukcí: jejich počet se od května zvýšil o 65 procent. Průměrná nabídková cena v této kategorii přitom od dubna do září klesla o více než 3 000 korun za metr čtvereční.
Tlak na cenu se podle zprávy soustřeďuje zejména na nemovitosti před rekonstrukcí, energeticky náročné byty a nabídky s dalšími nevýhodami. Právě u méně atraktivních nemovitostí tak kupující získávají větší prostor pro vyjednávání.
Růst realizovaných cen zpomaluje
Nabídkové ceny je potřeba odlišovat od cen, za které se nemovitosti skutečně prodají. Podle údajů uvedených v tiskové zprávě celorepublikové realizované ceny starších bytů ve třetím čtvrtletí 2026 meziročně vzrostly o deset procent. Oproti předchozímu čtvrtletí ale činil růst už jen jedno procento.
V Praze vyšel modelový starší byt o rozloze 80 metrů čtverečních na 12,77 milionu korun, přibližně o 810 tisíc korun více než před rokem. Zpomalení cenového růstu tedy zatím neznamená, že by se kupující obecně dostávali na nižší ceny než loni.
Ani větší nabídka novostaveb zatím nepřinesla zlevnění
Odlišný vývoj nabídky a cen ukazuje také pražský trh novostaveb. Ke konci září bylo podle tiskové zprávy v nabídce 7 200 nových bytů, meziročně o 26 procent více a nejvíce za poslední dekádu. Průměrná prodejní cena přesto ve třetím čtvrtletí meziročně vzrostla o deset procent na 186 408 korun za metr čtvereční.
Za prvních devět měsíců roku se prodalo 5 350 nových bytů. To bylo o 11 procent méně než v rekordním roce 2025, ale stále více než pětinu nad desetiletým průměrem. Samotný růst počtu nabízených bytů tak zatím nebyl doprovázen poklesem průměrné prodejní ceny.
Vysoká cena sama o sobě neznamená prémiovou nemovitost
Větší odolnost prémiových nemovitostí souvisí podle Šejvla s charakterem kupujících i omezenou nabídkou. Bonitnější zájemci mohou mít více vlastních prostředků, a být tak méně závislí na dostupnosti hypoték. Ani v tomto segmentu však hypoteční financování není okrajové: podle tiskové zprávy jej v prvním pololetí roku 2026 využila přibližně polovina kupujících pražských prémiových nemovitostí.
Podstatná je také obtížná nahraditelnost konkrétního bytu či domu. Výjimečná lokalita, architektura nebo soukromí mohou nabídku odlišovat od nemovitostí, mezi nimiž kupující snadno najde srovnatelnou alternativu.
„Prémiový segment může být vůči výkyvům trhu odolnější, ale nelze do něj automaticky zařadit každou drahou nemovitost. Rozhodující je především lokalita, architektonická kvalita, soukromí a vlastnosti, které kupující jinde jen obtížně najde. Právě omezená nabídka takových nemovitostí může být v období zpomalování trhu významnou výhodou. Ani bonitní klienti však nejsou ochotni akceptovat nerealisticky nastavenou cenu,“ vysvětluje Šejvl.
Zdroj: Realitní kancelář Philip & Frank